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2013民间资本调研系列报告之三:聚焦房地产企业直接融资

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        房地产开发企业直接融资现状与趋势

         近年来,随着房地产行业的高速发展,房地产企业数量不断增加,规模不断增大,房地产企业的优胜劣汰进程加快。未来房地产企业竞争加剧,行业面临转型发展。房地产企业融资能力是企业核心竞争力之一,对企业发展起到至关重要的作用。因此,本报告聚集房地产企业融资问题,特别是直接融资进行研究。
        本报告所指直接融资是投资者直接承担风险的融资方式,包括股票融资、债券融资、信托融资、房地产私募基金、资产证券化等;间接融资指投资者不直接承担风险的融资,主要指银行贷款。
      一、 我国房地产企业开发融资现状
      随着我国金融制度的发展以及房地产调控政策的作用,房地产企业逐步探索和发展多元化融资。除传统的银行贷款、证券融资外,目前还出现了信托融资、房地产私募基金等新型融资方式。尽管如此,以银行贷款为主的间接融资方式仍居主导地位。这种融资格局的形成,与我国以银行资金为主的金融制度背景和特殊的房地产开发制度安排等原因有关。
     (一) 间接融资占主导地位
       历年来,房地产开发企业一直处在低自有资金比率和高资产负债率并存的状态,自有资金占房地产开发资金的比例在20%左右,资产负债率在75%左右。在大量的负债中,来自债券市场或其他非银行贷款的比例很小,绝大部分直接或间接来自银行贷款,保守估计这一比例为50-60%。说明我国房地产企业资金来源仍以间接融资为主。
        与间接融资相比,房地产直接融资规模相对较小。具体来看,证券市场融资、信托融资、房地产私募基金等规模远小于银行贷款。2012 年,房地产开发实际到位资金96538 亿元,其中,来自银行贷款资金25302.3亿元,信托资金3163 亿元,证券市场直接融资1298 亿元,房地产私募基金作为一种新型融资工具,2012 年新增融资为370 亿元......

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