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《地产投资秘笈》

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《地产投资秘笈》 

从2002年开始,我就不断接触投资不动产的人群。最初1000-2000万就是大客户,到2005年4000-5000万才能称为大客户,再到2009年销售三里屯SOHO的时候,1亿才是大客户,几千万的客户都排在后面轮不到分房。因为从事房地产投资工作,所以我常常会被问及“现在是不是投资房地产的最佳时机?”、“投资什么样的房子增值潜力最大?”等问题。每当我回答这些问题的时候,我也会在心中问自己,这是你心中真正所想吗?许多人往往渴望听到的建议是具体楼盘名称,甚至是找哪个朋友可以获得最低折扣。这好似人们投资股票时渴望获得潜力股的股票代码一般。

但其实我心中最真实的想法是,投资是一种心智考验,你的性格、思想和理念决定了你的投资收益。如果想要真正改善你的投资收益状况,首先要改变的是你的投资理念。当多数人选择“投机会”时,你选择了“投趋势”,独到的投资眼光、稳健的投资理念才是真正开启不动产投资“圣杯”的钥匙。

不动产投资大致经历了三个阶段:2005年-2009年第一个阶段是“全民炒房时代”。典型事件便是著名经济学家谢国忠所经历的“保姆辞职炒房”。那是一个全民疯狂“炒住宅”的时代。不管你是否具有专业眼光,更不管你是什么背景,只要买房就赚钱。但这样的赚钱绝对属于“机会型”投资,因为普通住宅根本就不具备投资属性。果不其然,随着中央一系列的打压调控政策,住宅的投资收益也应声下跌!普通住宅去投资化已成不可逆转的大趋势,这时部分投资敏感度高的人转投了商业地产。

2010年-2011年第二个阶段是“商业地产的黄金时代”。典型事件便是“北京CBD写字楼租金涨幅全球第一”。过去两年北京写字楼租金经历了一轮暴涨,仅2011年CBD顶级写字楼租金的涨幅超过75%。此外,据国际权威地产机构第一太平戴维斯的统计数据,2012年第一季度北京中高端首层商业租金同比上涨14.3%,商铺的租金进入了快速上升的通道。租金的上涨为商办物业的高溢价提供了有力的支撑,也让投资者赚的盆满钵盈!

未来即将进入的第三个阶段是“投资不动产证券化成为新趋势”。在这个阶段投资方向有两个:一是房地产投资的证券化产品。比如,信托、基金;二是有“资产精装修”的商业类不动产。为什么要强调“资产精装修”?如果商业地产散卖后,资产管理是相当难的,大的商场散卖后看不到一个成功的案例,就是因为小业主的利益取向不一致且难以协调。

在泡沫化生存的时代中,既能满足中国人惯有的不动产投资偏好,又能承载大量投资资金的价值池,便只有商业地产和不动产证券化产品了。最为关键的是它们本身就是纯的投资品而非消费品,不存在任何政策性风险。但如果站在普通老百姓的角度去思考投资,便会发现真正急缺的不是资金。而是面对“吹泡泡、印票票”的时代,老百姓没有投资渠道!如果有500万可以投基金,100万可以投信托,50万呢?有5万呢?中国有大量的人群只有很少的钱,怎么办?只能存银行,不能够分享城市化带来的资产升值的好处。如何为普通大众创造有效的投资机会?其实,我们不需要创新,只要看看美国,看看西方一些发达国家。所以,我们呼吁政府能够出台REITS,让老百姓可以公平的分享城市化带来的红利。

除了需要明白“投趋势而非投机会”,我们还需要明白“什么是商业地产的价值基因”?许多人认为,房地产的价值是由地段和产品品质决定的。这句话没错,但只说对了一半。它的租客和物业管理水平也决定了其价值的高低。我们设想一下在同一个区域内产品相近的两个底商项目:一个是期房阶段开发商散卖,价格较高,投资者收楼后为了短期利益,租给能出高租金的包子铺、小吃店,结果几年下来楼盘的品质(租客质量)下降了,自然二手房升值不大;而另一个项目开发商先用自己的专业能力经过适当的定位后租给“好租客”,然后带租约销售,几年后二手房升值空间是否会大些呢?其实第二种销售策略其核心是引进了“资产管理”的概念,我们称之为“资产精装修”。在不理解资产精装修之前,投资人认为地段在商业地产整体价值中占比达85%,认为只要是好地段,便蕴含巨大价值!但理解了资产精装修之后,投资人惊奇的发现:商办物业中运营管理的能力才是真正决定其整体价值的核心因素。比如我们看到王府井大街人流攒动,但大街两侧的各大商场的效益确是天壤之别。东方新天地赚得个锅满钵溢,而世都百货则是关门大吉,最大的差别就是运营能力。所以我们说商业地产的价值是租金决定的,而租金的高低直接取决于商业运营能力。

把握趋势并发现价值是每个专业投资人必备的素质。但我更想和朋友们分享是:投资的过程不仅是一个心智考验的过程,其实更是一个悟道的过程。寻找圣杯就是逃离废墟之路,并发现真正的自我。如何通过逻辑思维的左脑来把控投资的方向?如何认清财富的本质并完善自身的修为?将是我们一生需要思考的问题。
 

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