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2014民间资本调研报告系列之商业地产资产证券化(全文版)

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目 录
一、商业地产融资模式及资产证券化

(一)商业地产经营需要资产证券化支持
1. 资产证券化满足商业地产发展所需要的长期资金支持,是商业地产发展的内在需求
2. 资产证券化保持了物业经营权的完整性,实现了统一经营
3. 资产证券化实现了众多投资者的参与和选择,形成了有效的激励机制
4. 资产证券化降低了商业地产风险,促进了行业稳定发展
5. 资产证券化产品的出现改善和优化了金融结构,活跃了金融市场
 

(二)商业地产资产证券化是创新型的直接融资形式
1. 资产证券化拓展了商业地产直接融资渠道,是破解经营难题的首选之道
2.REITs 是商业地产证券化的主流形式,代表着商业地产融资发展的方向
3. 我国商业地产资产证券化处于探索阶段,发展前景可期
 

二、国外商业地产资产证券化发展概况
(一)世界各国和地区REITs 发展迅速
(二)REITs 是各国促进房地产市场复苏的重要工具
(三)各国REITs 基本管理架构大致相同
(四)各国和地区对REITs 均有不同程度的税收优惠
(五)REITs 增值保值功能较为明显
(六)权益REITs 占主导地位
(七)REITs 受到险资、养老资金欢迎
 

三、我国商业地产资产证券化实践探索

(一)我国商业地产资产证券化案例概要
1.标准REITs
2.准REITs
3.专项资产管理计划
 

(二)我国商业地产资产证券化案例分析
1.以融资为首要目的
2.专项资产管理计划和标准的REITs 有较大区别
3.基础资产要求特定化和有稳定的现金流
4.以国内物业为基础资产在境外上市的REITs 存在一定的挑战
5.通过多种方式进行增信
6.国内发行的商业地产资产证券化产品流动性较弱
7.目前以机构投资者参与为主
8. 国内资产证券化发行主体以开发商和大型金融机构为主
 

四、我国商业地产资产证券化的趋势判断
(一)商业地产经营特征和融资需求倒逼资产证券化发展
(二)当前我国发展商业地产资产证券化具备有利条件
(三)商业地产资产证券化客观上还需克服障碍
(四)短期内我国商业地产证券化需结合国情通过创新推动发展
(五)长期来看我国商业地产资产证券化与国际接轨是大势所趋
附件: 商业地产资产证券化研究之技术要点
 

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