7月16日，国家统计局发布的数据显示，上半年，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%，增速比一季度回落2.7个百分点，其中住宅投资增长13.7%。全国商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，其中住宅销售面积下降7.8%。全国商品房销售额31133亿元，同比下降6.7%，其中住宅销售额下降9.2%。6月末，全国商品房待售面积54428万平方米，同比增长24.5%。 

房地产销售减少、房价下降之后，市场观望情绪较重，甚至有人认为房地产市场会“崩盘”。业内专家却认为，中国楼市确实隐藏一些风险，但长期来看不会有大问题，更不会崩盘，时下对北京等一线城市来说可能是出手买房的窗口期，尤其适宜入手地段好的商业地产。 

近日，住建部政策研究中心主任秦虹在高和资本主办的首届楼宇经济论坛上表示，中国的房地产市场目前正处于一个调整期，虽然有不少风险，但是绝不会崩盘。高和资本董事长苏鑫则认为，未来半年一线城市核心区域商业地产，将是投资窗口期，错过以后，机会将不再有。

 

秦虹：楼市有风险，但不会崩盘 

“既不同于美国，也不同于日本，中国房地产所处阶段是调整期，但不会崩盘。”秦虹认为，相比于美国的次贷危机，中国的金融风险是可控的，“当时美国为了刺激经济，稳定投资人信心，两年内连续17次大幅度降息，基准利率从5%-6%降到了1%;同时，在美国正常的首付比例是5%-10%，但是在那段时期，为了刺激美国房地产市场的发展，很多贷款公司采取的是零首付，风险很大。” 

秦虹表示，“中国的房地产市场情况正好相反，不但首付比例高，利率也较为稳定。而目前价格的调整也不足以导致大面积断供现象的出现”。 

那么，中国会不会出现日本房地产的情况呢? 

秦虹进一步指出，日本在上世纪70年代初时城镇化率已经达到76%，到房地产泡沫破裂的90年代初时，日本的城镇化率已经接近停滞了近20年。 

“我认为中国不同于日本，目前中国的城镇化率是53%，按照全世界一般水平，中国的城镇化率还要提高十几个百分点，即使到70%的水平，还有很大增长空间。”秦虹指出，这意味着中国每年新增城镇常住人口近2000万人，未来中国房地产市场仍有空间。

 

苏鑫：投资一线城市商业地产窗口期来临 

作为投资者，不可避免的疑问是，即使房地产市场不会崩盘，但“现在”是不是投资房地产的好时机? 

苏鑫发言认为，目前是一线城市购买刚需和改善性需求的窗口期，也是投资一线城市商业地产窗口期。 

从市场形势上来说，苏鑫判断本轮的房地产调整是大U型走势。 

苏鑫指出，2011年是U型反转，这一次则是更大的U型，时间长一点，尤其是底部偏长。原因是，按揭政策收紧，购房人陷入了观望，但也因此为部分理性的投资人提供了良机。 

对于投资人来说，“本轮调整最值得关注的特点是，各个城市的U型底部的长度不同，一线城市的调整时间较短，二三线城市的调整时间较长。因此，一线城市核心区域的商业地产迎来了罕见的投资窗口期。”苏鑫认为。 

从一线城市的供求看，其实原本不该降价，但观望之风从二三线城市吹过来，风力强劲，市场难免被波及。“这也就为购房者提供了绝佳的窗口期，但窗口期不会很长，短则几个月长则半年。现在已经过去了2个月，所以目前是个好的投资时机。”苏鑫表示。 

那么，什么样的房子会降价? 

苏鑫推荐用“降价指数”工具来分析：

第一，非核心区域的房价下跌可能性更大，核心区域仍将坚挺; 

第二，从产品的同质化而言，同质化竞争激烈的产品更容易降价;

第三，品牌开发商在第四季度降价的可能性更大，年中上市房企下调销售目标的可能性极小，而且会选择个别非核心区域的楼盘降价跑量。

 

投资趋势：楼宇经济将成未来投资重点 

然而，北京、上海、广州、深圳等一线城市核心城区开发已经十分成熟，新增供应量很少，投资机会十分稀缺。未来投资机会在哪?

住建部政策研究中心主任秦虹认为，北上广深等一线城市楼市已经步入存量房时代，未来以“旧楼改造，存量提升”的“楼宇经济”模式将会得到越来越多的实践。  

“作为现代服务业和先进制造业的载体，商业写字楼承载了巨额的经济价值。在存量时代到来的背景下，应用专业的资产管理理念和先进的金融工具改造存量商业地产，提升其价值，是非常重要的商业地产发展模式。”秦虹表示。

  

那么，这时候该如何选择最好的投资项目?苏鑫推荐用“保险指数”考察，同样为三步走原则：

第一步，要选择最核心的区域或有发展潜力的副商业中心区;

第二步，要选择性价比高的房产; 

第三步，要选择有资产管理服务的房子，对商办楼宇也称“资产精装修”。