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上海市场月报2016年2月

高和·2017年11月13日

上海未来20年发展概要 | 最新官方文件摘要

日前,上海市规土局正式发布《上海市城市总体规划(2015-2040)纲要概要》,透露了大量上海未来20年发展的重要信息

总体目标:在 2020 年基本建成“四个中心”的基础上,到2040年将上海建设成为综合性的全球城市,国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和国际文化大都市。

底线约束:

人口:严格控制人口规模,持续优化人口结构和人口布局,有效调整人口密度和人均建设用地水平,促进宜居城市建设。

落实中央严格控制超大城市人口规模的要求,缓解人口快速增长与资源环境紧约束之间的矛盾,力争至2020年常住人口控制在2500万人左右,并作为2040年常住人口规模的动态调控目标(2014年已达2425万人)。

用地:实现规划建设用地规模负增长,做到建设用地只减不增,重点通过推进集约节约用地和功能适度混合来提升土地利用绩效,总量控制在3200平方公里以内(2014年已达3100平方公里)。

住房布局:主城区严格控制商品住宅用地规模,优化和完善居住环境、设施配套与交通支撑。

新城加强人口和就业集聚,适度新增住宅用地,在重要节点积极引导混合的住宅类型和适宜的开发强度。

新增住宅用地供应向重要的新城倾斜,根据地区公共服务、生态环境和交通设施条件,控制住宅用地供应节奏。

 

上海将严格执行限购

上海市发改委、房管局召集房地产业内专家、房企代表开展总结2015年、预判2016年上海楼市的内部研讨会。媒体从参会人士处获知,研讨会上,决策层明确提出从严执行限购、二套房贷政策。

 

上海迪士尼将于2016年6月开园

上海迪士尼是中国内地首个、世界第六个迪士尼主题乐园。占地面积约为香港的3倍,甚至比东京的迪士尼还要大,此外,本地人口基数也是香港的3倍。预计上海迪士尼开园第一年就将接纳1500万人次,成熟期年客流达2500-3000万人次,日均人流量将在6万-8万之间。

据了解,从2009年上海迪士尼乐园项目落地浦东新区川沙新镇后,周边的房价就在迪士尼效应的发酵下飞速上涨:从2012年的平均13657元/平,到2015年的28646元/平,价格翻了一番。到了2015年,川沙板块的成交均价是29264元/平,相比于2009年,上涨了18111元/平,涨幅达162%。

 

华侨城躺枪被撤地事件上海苏河湾地块出让迷局

1月20日上午,苏河湾中央公园地王(苏河湾2北、3、4、6街坊)由华侨城华润联合以69.32亿重金夺得,这是新静安的首次土地出让。

该苏河湾中央公园地王将建设大型中央公园、2万多㎡公寓、12万㎡写字楼(高达200米的地标建筑)和地上地下共8万多㎡商场。

但,当晚事情峰回路转。按照上海土地市场官网显示,原先公示信息被撤回—从“交易结果公示”变为“发布答疑纪要,挂牌”。此外,地块并未表明成交对象,价格也恢复至起始价的69.28亿元。截至目前,该地块交易进度依旧显示为“发布答疑纪要,挂牌”。

上海市土地市场相关工作人员并未给出撤回交易结果的具体原因,仅称“出让人正在核查之中,目前没有进一步信息可以披露”。

 

3亿一跳价!"虹桥新区"设想促房企提前卡位青浦

9亿、12亿、15亿、18亿,成交!这不是卖白菜,撒的也是真金白银。2016年新年伊始,上海土地市场已疯。

1月29日,绿地多次跳价,最终以18亿斩获青浦区重固镇福泉山路南侧16-02地块,溢价率113.34%,楼板价1.49万元/平。该地块出让面积为66962.9平方米,容积率1.8,起拍总价84374万元,起拍楼板价为7000元/平。

近两年来,关于青浦、长宁、奉贤、闵行等区拆分一部分合并为“虹桥新区”的讨论愈演愈烈,今年上海两会上也再次被提及。这是否意味着成立“虹桥新区”的可能性更大了?而品牌房企砸重金提前入驻,也为该地区未来前景再添一份神秘色彩。此次地块出让楼板价已接近同区域房价,如无意外,必然将推动周边房价上涨至一个新台阶。

 

4.7万/㎡保本!旗忠地王震撼闵行!旗忠晋身豪宅区

1月21日上午,闵行旗忠国际生态社区纯住宅地块由禹州在19家开发商的激烈争夺中以26.3亿夺得,实际楼板价超过3万/㎡看齐周围房价,未来保本售价超过4.7万/㎡!可建约8.5万㎡公寓!根据测算,该地块可建约16万㎡公寓和少量叠加别墅!未来保本售价近4.5万/㎡!

从去年底实际楼板价近5万/㎡、保本价近7万/㎡的莘庄地王,到昨天的闵行万达落户颛桥,再到今天的旗忠地王,

闵行一路向南,即将全面消灭4万/㎡以下新房。


复星要出售上海新地标外滩金融中心49%股权

与潘石屹的项目纠纷刚结束,复星集团就开始叫卖外滩金融中心BFC项目股权了。

据知情人士透露,复星此番兜售BFC整体股权预计达49%,多家意向买家都在询价,价格预计超过100亿。

外滩金融中心一直被集团董事长郭广昌十分重视,目前已经完成结构封顶与部分招商,预计在今年下半年正式开业。

上述人士称,在项目整体开发结束之际,复星希望通过出售部分股权,回笼资金,从投资的角度而言,并不奇怪。

事实上,早在2015年,复星方面就有意把项目中一栋办公楼7万平方米的办公楼出售,报价10万/平方米。

外滩金融中心CEO吴洋透露,目前复星方面已经暂停这一整栋写字楼的出售。该举动预计也和项目整体股权出售有关。

 

浙江龙盛250亿投资苏河湾华兴新城将建320米新静安第一高楼

本月,中国染料化工行业巨头浙江龙盛发布公告称公司于 2016 年 1 月 8 日与闸北区人民政府签订《闸北区 51~55 街坊及 73 街坊旧区改造项目合作协议》,将全权负责苏河湾华兴新城地块的开发,估算总投资超过250亿。华兴新城地块是除本月拍卖的中央公园地块之外,苏河湾的最后一块土地。

华兴新城项目未来规划地上建筑面积约38万平方米,包括约25.3万商业办公设施,12.6万住宅设施。其中商办部分限高320米,建成后,将成为新静安区的第一高楼,取代恒隆广场霸占15年的静安第一高楼宝座。

目前动迁工作正在逐步推进中,预计动迁居民超过4500户,15000人。

 


沪新年楼市高调开局1月成交量创十年同期新高

据上海链家市场研究部监控数据显示:2016年1月上海市商品住宅供应量为43.1万平方米,环比下滑55.1%,同比下滑42.0%;成交量为133.8万平方米,环比下滑29.1%,同比上涨76.9%;成交均价为35882元/平方米,环比上涨6.9%,同比上涨24.9%。供求比方面,1月继续延续前两个月供大于求的状态,并且供求比进一步缩小,仅为0.3:1,供不应求态势突出。


供应量滑落至近三年新低  刚需产品为主力

从供应情况来看,1月商品住宅的供应量仅为43万方,同环比均出现下滑,且下滑幅度较为明显,为近三年来月度新低,尤其是环比,较上月缩水超一半。从推盘类型来看,1月新增供应以公寓为主,占比新房供应的95%,别墅仅占5%。供应主体主要为外环以外刚需产品,占比达七成以上。从报价上来看,剔除新盘项目,加推项目基本实现全线上涨,涨幅基本控制在5%-15%之间。

 

高端项目继续发力  成交量价再创新高

从成交情况来看,1月商品住宅的成交量近134万方,延续了去年四季度的热度,为2016年楼市高调开局。从成交结构来看,1月中、高端项目为楼市主力军,成交占比十分明显,单价3万元/平方米以上产品成交量占比达到46%,接近五成,较上月上涨3.7个百分点。

 

市场印象:沪上楼市“惜售”成气候

上海一位改善型购房者接受采访时称:“现在在上海买房要抢!”

据了解,从2015年12月初,陆续有开发商逐渐减少新房供应量,计划的新品加推时间一拖再拖,部分开发商直接表示,产品供应量有限,需要调整销售价格以保证销售节奏。分明就是等涨价!!!“惜售”现象已逐渐蔓延……

有媒体报道称:2月份上海新房市场预计将有24个项目开盘,同比去年实际开盘数翻了一番。而记者调查发现,一些性价比较高的项目,购房者在认筹过程中还要付给销售人员5万左右的好处费,才能获得购房名额。

从市场格局来看,豪宅市场一反常态,元月继续保持旺盛的交易势头。市场还有总价超过亿元的交易案例,而且成交排名第一的项目也是滨江豪宅产品,均价达到7万元/平方米。

 

租赁市场

根据高力国际统计,2015年第四季度全市平均租金环比增长2.3% 至人民币10.1 元每天每平方米,自2008 年以来首次突破人民币10 元每天每平方米之关口。尽管上海市整体经济增速放缓,但在第三产业快速增长的背景下,截至年末,租金年增幅仍达9.1%。

截至2015年年末,上海市核心区甲级写字楼物业市场整体空置率环比下降一个百分点至5.0%,该数值为2008 年第三季度以来最低。按区域划分,浦西空置率环比下降2.1 个百分点至5.1%,浦东空置率环比上升0.7 个百分点至4.8%。

 

二手市场

据搜房网统计数据显示,1月份,上海二手房挂牌量减价升:挂牌量达985,010套,环比12月下跌17.01%,同比去年1月上涨38.84%,二手房市场挂牌均价36,534元/平米,环比12月上涨12.7%。

成交量价双涨:1月上海全市二手市场成交43855套,环比上月上升5.84%,同比去年大涨142.27%;除了成交量有大涨,上海二手房成交均价也有上升,成交均价27132元/平米,环比上升3.79%。

1月上海18区县中,崇明、闸北、虹口、长宁成交量出现下跌,尤以崇明下跌幅度较大,环比下降15.52%,成交675套;闸北、虹口和长宁分别环比下降11.36%、2.98%和1.12%。浦东因其面积较大继续占比区县成交量榜首,成交11163套,环涨10.98%;

 

市场热点:尚海郦景


尚海郦景是上海地产集团在浦东洋泾板块开发的大型住宅项目,总建筑面积约65万平方米。

项目于2015年10月开盘,共推出470套房源,主要面对区域改善客。该项目蓄客时间较长,推出后市场反响良好。

目前网上显示推出部分已签约2/3,均价约6.8万平方米。根据售楼处说法第一期基本已售罄,由于目前市场热度高,可信度也较高。据此推算,项目销售额应已超过40亿元。

 

同类项目:银月金融中心


银月金融中心又名陆家嘴创业街区,由银亿股份和星月投资联合开发,目前推出部分主要为三栋酒店式公寓

该项目主力户型在40-60平方米之间,办公产权,4.5米层高,主要面向小户型投资客群

项目初期销售情况一般,近期受到市场升温助推,签约量开始增加,目前已达到60%签约率,4个月签约金额15亿元

 

2016年1月受春节假期临近影响,各项目成交略有下滑;但仍保持较高成交量

新街高和
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高和蓝峰大厦(丹阳大厦)
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